Heredar una vivienda siempre plantea dudas y trámites, pero cuando esa vivienda está alquilada la situación se complica un poco más.
¿Se mantiene el contrato? ¿Puede el inquilino quedarse? ¿Y si el difunto solo tenía el usufructo?
En este artículo te explico todas las opciones posibles, qué derechos tiene cada parte y qué pasos seguir para evitar problemas legales o pérdidas económicas.
Lo primero: identificar la situación legal de la vivienda heredada
Antes de tomar decisiones, es esencial saber qué tipo de propiedad tenía el fallecido.
No todos los casos son iguales:
a) Pleno dominio
Si el propietario fallecido tenía el pleno dominio del inmueble (es decir, era dueño completo del bien), los herederos se convierten en nuevos propietarios desde el momento del fallecimiento, una vez aceptada la herencia.
En este caso, el contrato de alquiler sigue vigente, pero el arrendador pasa a ser el conjunto de herederos.
Esto significa que el inquilino debe seguir pagando la renta normalmente, solo que a los nuevos propietarios, una vez que se le comunique el cambio de titular.
b) Usufructo
En ocasiones, el difunto no era propietario total, sino usufructuario: tenía derecho a usar y disfrutar del inmueble (y cobrar el alquiler), pero no era dueño del todo.
Al fallecer, el usufructo se extingue y la plena propiedad pasa a los nudos propietarios (por ejemplo, los hijos).
En este caso, los herederos deben comunicar al inquilino que el contrato queda sin efecto, salvo que los nuevos titulares deseen mantener el arrendamiento.
Es decir, el contrato puede rescindirse o renovarse de mutuo acuerdo.
Qué pasa con el contrato de alquiler cuando muere el propietario
«La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es clara: El fallecimiento del arrendador no extingue automáticamente el contrato. El inquilino tiene derecho a seguir en la vivienda hasta que termine el plazo acordado, siempre que se mantengan las mismas condiciones.»
Los herederos se subrogan en la posición del arrendador y deben cumplir las mismas obligaciones:
- Mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- Respetar la duración y renta pactada.
- Devolver la fianza al final del contrato.
- Notificar cualquier cambio de cuenta o forma de pago.
Solo si el contrato fue firmado por un usufructuario, el fallecimiento sí puede implicar la extinción, ya que el usufructo deja de existir.
Qué deben hacer los herederos paso a paso
Para evitar conflictos con el inquilino o entre los propios herederos, conviene seguir un orden lógico:
Obtener copia del contrato de arrendamiento
Es importante conocer las condiciones exactas: duración, cláusulas de renovación, renta, etc.
Si no se dispone de copia, se puede solicitar al inquilino o buscar en los archivos del fallecido.
Comunicar el fallecimiento y la nueva titularidad
Los herederos deben notificar por escrito al inquilino quiénes son los nuevos propietarios o administradores de la vivienda, e indicar un nuevo número de cuenta donde realizar el pago del alquiler.
Actualizar los datos fiscales
Los nuevos propietarios deberán declarar los ingresos por alquiler en su IRPF desde el momento del fallecimiento.
Si hay varios herederos, los rendimientos se reparten según su porcentaje de participación.
Decidir si mantener o rescindir el contrato
Dependiendo de la situación, los herederos pueden optar por:
- Esperar la finalización legal para recuperar la posesión del inmueble.
- Negociar una resolución anticipada, compensando al inquilino.
- Mantener el contrato hasta que finalice el plazo pactado.
En ningún caso se puede desalojar al inquilino sin causa legal o sin respetar los plazos.
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Derechos y obligaciones del inquilino tras el fallecimiento del propietario
El inquilino mantiene los mismos derechos que tenía antes del fallecimiento.
Puede seguir ocupando la vivienda pagando la renta al nuevo arrendador y tiene derecho a que se respeten las condiciones firmadas.
Sin embargo, también tiene obligaciones:
- Comunicar cualquier incidencia al nuevo propietario.
- Seguir pagando puntualmente la renta.
- Permitir las visitas razonables de los herederos o su representante (si se va a valorar la vivienda).
Si el contrato vence, el inquilino no tiene derecho automático a prórroga, salvo que se pacte una nueva renovación.
Qué ocurre si hay varios herederos
Cuando la propiedad pasa a varios herederos, todos son copropietarios.
Esto significa que:
- Los ingresos del alquiler se reparten según la cuota de participación.
- Las decisiones importantes (rescindir, renovar, vender) deben tomarse de común acuerdo.
Para evitar conflictos, puede nombrarse un representante único (por ejemplo, uno de los hermanos) para tratar directamente con el inquilino y firmar en nombre del grupo.
¿Se puede vender una vivienda heredada que está alquilada?
Sí, pero con matices.
La ley permite vender una vivienda con inquilino, pero el comprador debe respetar el contrato vigente hasta su vencimiento.
Por eso, el valor de mercado suele ser algo inferior mientras haya un arrendatario dentro.
Otra opción es negociar una rescisión anticipada con el inquilino, ofreciendo una compensación razonable, de modo que la vivienda pueda venderse libre de ocupantes.
Si tu intención es vender la vivienda heredada alquilada, es recomendable consultar con un profesional inmobiliario que te ayude a valorar la mejor estrategia según el contrato y el estado del inmueble.
Supuestos especiales: fallecimiento del usufructuario y arrendamientos antiguos
En contratos firmados antes de 1995 o bajo la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos, pueden existir derechos adquiridos de larga duración, e incluso prórrogas forzosas.
Cada caso debe analizarse individualmente.
Cuando el propietario fallecido solo tenía el usufructo, el contrato se extingue al morir, ya que el derecho de uso desaparece.
En ese momento, los nudos propietarios pueden decidir si:
- Celebrar un nuevo contrato con el inquilino.
- Solicitar la entrega de la vivienda.
Lo ideal es comunicarlo de inmediato al inquilino por escrito y dejar constancia notarial si es necesario.
Conclusión: cada caso es distinto, pero todo tiene solución
Heredar una vivienda alquilada puede parecer un laberinto legal, pero con la información correcta y la ayuda adecuada, todo se puede resolver fácilmente.
Lo más importante es identificar quién tiene qué derechos (propietario, usufructuario, inquilino) y actuar con transparencia y documentación.
Si estás en esta situación y no sabes por dónde empezar —ya sea para gestionar el contrato, regularizar la herencia o vender la vivienda heredada—, puedo ayudarte a hacerlo de forma profesional y segura desde Jerez de la Frontera.
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